截止2017年底；西安全市共有各類物流企業(yè)16375家，其中外資企業(yè)308家、占比1.9%；內(nèi)資企業(yè)16067家、占比98.1%；注冊(cè)資金1000萬元以上的3077家，全社會(huì)貨運(yùn)車輛15萬余輛，貨運(yùn)站場(chǎng)16家。

1 西安倉儲(chǔ)業(yè)現(xiàn)狀

西安范圍內(nèi)的所有高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)及部分低端庫房。如圖所示，西安的主要倉儲(chǔ)聚集區(qū)在西北部，但不可忽視的是隨著陜西省自貿(mào)區(qū)的揭牌及港務(wù)區(qū)、臨潼現(xiàn)代物流園區(qū)依托公路、鐵路地緣優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，西安東北區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)面積近年來呈現(xiàn)出猛增的態(tài)勢(shì)

由于房地產(chǎn)和城市的擴(kuò)容，原來包含在市區(qū)的倉庫群落逐步外遷，以天臺(tái)八路地區(qū)為核心，隨著西部汽車城和世紀(jì)大道的繁榮、天臺(tái)八路倉庫群落已消失，僅留幾個(gè)釘子戶孤零零不成規(guī)模；

大興路以533國儲(chǔ)物流為代表，大興路倉庫群落已經(jīng)不復(fù)存在，以曲江新區(qū)為代表，長(zhǎng)鳴路以及等駕坡田馬路地區(qū)的倉庫群落也已大部分已經(jīng)拆遷完成；以北郊大明宮建材市場(chǎng)為中軸，隨著國會(huì)山項(xiàng)目高鐵等因素，正在消退。

從以上市場(chǎng)變化可以得出結(jié)論、西安的倉儲(chǔ)業(yè)正在發(fā)生著巨大的變化、從地理位置的外遷、農(nóng)民倉的銳減、倉儲(chǔ)價(jià)格的變化、租賃企業(yè)的變化，2018將成為西安倉儲(chǔ)業(yè)的分水嶺！

隨著新的倉庫逐步落成、西安逐漸形成三個(gè)倉儲(chǔ)群落、在2018年從而替代原有的集中在天臺(tái)八路、建章路、大明宮、田馬路的倉儲(chǔ)群落；

1 空港倉儲(chǔ)群落

豐樹西咸空港新城物流園、項(xiàng)目占地面積約184畝，建筑面積72,047㎡。

普洛斯普航陜西倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司：（機(jī)場(chǎng)北、機(jī)場(chǎng)南）空港新城周公大道以北、迎賓大道以南，占地面積435畝，建筑面積約18.3萬㎡、主要建設(shè)國際化高標(biāo)準(zhǔn)的單層鋼結(jié)構(gòu)倉庫及綜合樓。

陜西瑞銀申通快遞有限公司：申通快遞西北轉(zhuǎn)運(yùn)中心建成后將成為申通快遞西北地區(qū)轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐，預(yù)計(jì)日處理郵件達(dá)60萬件，年貨物流量達(dá)1.5億票，預(yù)計(jì)解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)崗位約1050個(gè)。

陜西融盛圓通速遞有限公司：圓通速遞西北轉(zhuǎn)運(yùn)中心是國際航空物流樞紐重點(diǎn)發(fā)展的快遞物流產(chǎn)業(yè)， 占地面積120畝，建筑面積約5萬平方米

陜西西咸新區(qū)空港新城新地物流有限公司 ：占地面積111畝，總建筑面積4.8萬㎡；

咸陽寶灣國際物流有限公司：園區(qū)規(guī)劃用地總面積633 畝，項(xiàng)目一期建設(shè)7棟高標(biāo)準(zhǔn)倉庫。配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，總建筑面積11.3萬平方米。

空港保稅區(qū)：面積0.36平方公里、已建成4萬㎡高標(biāo)倉、1萬㎡冷庫；

2 灃東倉儲(chǔ)園區(qū)群落

普洛斯經(jīng)開物流園：草灘生態(tài)區(qū)草灘七路，占地100畝、3.8萬平方米，安能入駐

普洛斯灃東物流園：尚航路占地260畝、8萬平方米、超寬雨棚；定位快運(yùn)業(yè)

菜鳥中國智能骨干網(wǎng)西北核心節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目將建設(shè)約14.7 萬平米的電子商務(wù)物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中心及電商產(chǎn)業(yè)配套園區(qū)  

豐樹灃東物流園： 占地334 畝，總建筑面積約7 萬平方米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，德邦、鄭明、寶秦入駐

萬緯西安灃東物流園：190畝：建筑面積：13萬㎡

? 建筑形態(tài)：1棟單層庫+ 4棟雙層庫+配套樓

嘉里物流（西北）中心， 石化大道西段110號(hào)，占地面積36500㎡，總 面積2.6萬㎡

宇培西北電子商務(wù)分撥結(jié)算中心 （附冷）占地面積約182.5畝， 建筑面積22萬m2，主要建設(shè)分撥中心、結(jié)算中心、電商銷售中心及供應(yīng)鏈管理平臺(tái)。

松茂食品：草灘生態(tài)園（冷庫）2萬平方米、內(nèi)置月臺(tái)

3 國際港務(wù)區(qū)倉儲(chǔ)群落

臨潼寶灣國際物流有限公司：臨潼區(qū)鋼貿(mào)大道。園區(qū)用地總面積313畝，建設(shè)6棟高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，建筑面積約9.3萬m2。

西安嘉浩絲路科技產(chǎn)業(yè)園：臨潼區(qū)鋼貿(mào)大道：占地面積達(dá)151畝，建筑面積超6.1萬平方米、獨(dú)立普通高標(biāo)倉庫17,858㎡、獨(dú)立多溫區(qū)高標(biāo)冷庫11504㎡；

西鐵恒順物流園： 現(xiàn).面積1700畝、集裝箱中心站和北側(cè)綜合鐵路貨場(chǎng)， 包含鋼材、倉儲(chǔ)、零擔(dān)、冷鏈、鐵路到達(dá)、是新亞歐大陸橋.中國西部癿重要節(jié)點(diǎn)

保稅綜合物流園規(guī)劃用地6.172平方公里， 前2棟改建為“洋碼頭”國際申商平臺(tái)， 內(nèi)建成有保稅加工1棟，倉庫8棟，另有1棟冷庫 

西北現(xiàn)代醫(yī)藥物流中心:用地面積120畝，主要為派昂醫(yī)藥自用配送中

心，盛前一期建成1棟6500平米，立體倉庫1.9萬平米， 

2 西安倉儲(chǔ)業(yè)的變化分析

1、從2015年的倉儲(chǔ)業(yè)分布狀況來看：

西安倉儲(chǔ)業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)整體偏低，倉庫建筑類型多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu)，倉庫檐口高度在7米左右，倉庫配備設(shè)施不全，雖大都設(shè)有雨棚和卸貨平臺(tái)，但建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)偏低，無法滿足未來物流企業(yè)快速發(fā)展的需求，另外，消防設(shè)施、安保系統(tǒng)也相對(duì)薄弱。該類倉庫一般建設(shè)規(guī)模較大，占西安整體倉儲(chǔ)面積的60%以上，屬于主力倉庫類型，平均租金在15-20元/平米*月，性價(jià)比高，出租率超過90%。

2、從2018年成為倉儲(chǔ)業(yè)分割節(jié)點(diǎn)：

隨著時(shí)間的推移，由于城市拆遷、三環(huán)內(nèi)已經(jīng)不能夠?qū)徟鷤}儲(chǔ)項(xiàng)目、以涇陽、空港、臨潼現(xiàn)代物流、灃東為核心、形成了新的倉庫群落；

這些倉庫土地產(chǎn)權(quán)明晰，設(shè)防火分區(qū)，噴淋、安保等設(shè)施完備。另外，此類倉庫建設(shè)方會(huì)根據(jù)其客戶進(jìn)行定制化建筑設(shè)計(jì)服務(wù)，配備立體貨架、自動(dòng)分撥系統(tǒng)或冷庫設(shè)施等。由于設(shè)計(jì)理念超前、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，所以此類倉儲(chǔ)物業(yè)租賃價(jià)格較高，一般20-30元/平米*月不等；出租率在90%以上；

但2018新落成的倉儲(chǔ)面積；面臨空倉的風(fēng)險(xiǎn)；新落成的運(yùn)營主體如嘉浩、寶灣、萬科、宇培、平安.......對(duì)于本地倉儲(chǔ)業(yè)態(tài)的陌生，同租賃三方物流、電商的洽談和溝通需要時(shí)間磨合、招商團(tuán)隊(duì)尚不能掌控西安倉儲(chǔ)業(yè)的動(dòng)態(tài)變化；使得空置期難以把控；

從區(qū)域占比來看

西三環(huán)沿線占比30.75%，是城配和商貿(mào)的集散區(qū)

涇渭新城占比25.55%,是三方物流和電商的聚集區(qū)

北三環(huán)草灘占比18.63% 是建材、公路分撥的聚集區(qū)

西咸空港展播13.39%、是快運(yùn)快遞分撥的聚集區(qū)

從價(jià)格走勢(shì)分析

位于繞城高速內(nèi)的倉庫處于供不應(yīng)求的趨勢(shì)，農(nóng)民倉價(jià)格在15--18元/月之間；高標(biāo)倉在30/元/月；

位于空港的高標(biāo)倉基本在22--27元/月；根據(jù)具體租賃年限、租金支付情況，給予1-3個(gè)月的裝修搬倉的免租期；

租賃面積超過5萬的使用方，有較大的價(jià)格談判空間；價(jià)格在15元/月左右；

電商對(duì)于價(jià)格的敏感度不高、但對(duì)于倉庫資質(zhì)有嚴(yán)格要求；消防、房產(chǎn)證等有要求

新零售（盒馬鮮生、安鮮達(dá)、永輝）要求區(qū)域在西咸灃東地帶、有對(duì)于恒溫冷鏈的需求；多溫層倉成為首選；

3、運(yùn)營模式的區(qū)分

業(yè)務(wù)模式一：純倉儲(chǔ)租賃模式

代表企業(yè)：豐樹、普洛斯、嘉民、萬科等

這些企業(yè)為專業(yè)的工業(yè)及物流地產(chǎn)開發(fā)商，針對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展方向，在各個(gè)重要物流節(jié)點(diǎn)城市拿地建倉，建成后以倉庫出租為主營業(yè)務(wù)，入駐企業(yè)自行管理倉庫和物流配送安排；

由于資本渠道的原因、這些企業(yè)著重在于土地增值上考慮較多、以1元/天/m2，投資回收期在12年以上；

業(yè)務(wù)模式二：倉配一體化業(yè)務(wù)模式

代表企業(yè)：招商局物流、中外運(yùn)、安得等

三方物流以倉儲(chǔ)配送一體化服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，利用西安地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，設(shè)立西北片區(qū)分撥中心，輻射陜、甘、寧等西北五??；

由于運(yùn)營業(yè)務(wù)的掌控、對(duì)倉庫位置要求不苛刻；如安得位于涇陽、外運(yùn)位于機(jī)場(chǎng)北；這些企業(yè)對(duì)于價(jià)格敏感度極高；

業(yè)務(wù)模式三：電商行業(yè)爆發(fā)、需求膨脹

隨著互聯(lián)網(wǎng)的大發(fā)展，以淘寶、京東和蘇寧為代表的電商對(duì)于倉儲(chǔ)的需求量逐步提上；

目前京東在西安的份額較大、一下依次為唯品會(huì)、日日順、三棵松樹、電商對(duì)于倉儲(chǔ)業(yè)的需求穩(wěn)定、但對(duì)于價(jià)格談判而言、供給量的倜然增大勢(shì)必會(huì)使價(jià)格有所下滑；

在京東的云倉計(jì)劃中、60萬㎡的云倉計(jì)劃使得京東對(duì)倉儲(chǔ)的要求劇增；輸出管理、得到商貿(mào)數(shù)據(jù)、集中倉儲(chǔ)對(duì)于個(gè)性化要求和系統(tǒng)提出了更高的要求；

但對(duì)于京東物流來說、云倉計(jì)劃可以大幅度的使得其城市配送達(dá)到高度集約化，趨向于共配發(fā)展、利用京東高速的城市配送網(wǎng)絡(luò)，云倉計(jì)劃使得前置倉變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；這是京東物流戰(zhàn)略的一盤大棋、所以未來京東有可能將成為高標(biāo)倉最大的使用方；

快遞業(yè)快運(yùn)業(yè)發(fā)展 ，倉儲(chǔ)業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn) 

快遞公司集體上市，改善分撥結(jié)構(gòu)刻不容緩

由于順豐三通一達(dá)以及百世的集體上市、利用好資本提高運(yùn)作效率， 首先就需要考慮轉(zhuǎn)運(yùn)/分揀處理中心的增加、擴(kuò)建和設(shè)施升級(jí)上，包括對(duì)大規(guī)模自動(dòng)化分揀設(shè)備的投放。 

快遞成本中占比最大的是運(yùn)輸成本和人力成本，而且隨著時(shí)間的推移，人力成本逐年上升，到2015 年達(dá)到占比25.7%。在快遞公司的轉(zhuǎn)運(yùn)中心，分揀的物流成本最高，占到了總成本的40%，其次才是配送成本

所以快運(yùn)業(yè)、快遞業(yè)將不予余力的推進(jìn)中轉(zhuǎn)中心的分布與運(yùn)營；

在此普洛斯充分先顯現(xiàn)了對(duì)于物流行業(yè)的前瞻性規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)劃較為完備、充分開率了快遞業(yè)分撥的特征：雙面、多門、雨棚寬度延伸、加大生活設(shè)置面積比例；預(yù)留停車場(chǎng)、充電位；

細(xì)節(jié)

對(duì)于公路快運(yùn)類分撥倉而言，除了結(jié)構(gòu)的細(xì)微變化之外、還需考慮

食宿：快運(yùn)業(yè)24小時(shí)運(yùn)營、員工的食宿問題未來成為倉庫設(shè)施中必備條件；網(wǎng)絡(luò)：快運(yùn)業(yè)依靠的帶寬需要在考慮范疇、巴槍、分撥調(diào)度對(duì)網(wǎng)絡(luò)的依賴趨勢(shì)明顯；充電加油：考慮城市分撥的需要、快運(yùn)業(yè)將有越來越多的新能源運(yùn)營車輛、對(duì)于充電樁的要求需成為必備條件；

2018是西安倉庫的分水嶺

2018年新落成的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫有：普洛斯、宇培、寶灣、平安、嘉浩、萬科、超過100萬m2的標(biāo)準(zhǔn)化倉庫落成、將給倉儲(chǔ)市場(chǎng)帶來巨大的影響；

原有分布區(qū)域以西安市西北角，以天臺(tái)路、豐產(chǎn)路、西三環(huán)沿線分布居多的農(nóng)民倉的拆遷是否能夠轉(zhuǎn)化到這些新倉；答案是否定的；前店后庫的經(jīng)營模式不適合整體化高標(biāo)倉的運(yùn)營模式；

2018年由于政府對(duì)于違章建筑嚴(yán)格的管理管控；新落成集體用地上的普通倉庫稀缺；對(duì)于商貿(mào)分銷業(yè)提出了更高的要求縮減倉庫面積、將倉庫搬遷至更遠(yuǎn)的地點(diǎn)，如原點(diǎn)新城；是商貿(mào)業(yè)考慮的需求； 而高標(biāo)倉的需求應(yīng)產(chǎn)生在、三方物流、電商、快運(yùn)業(yè)上、

新落成面積與需求面積在2018將產(chǎn)生不協(xié)調(diào)的因素；但這是暫時(shí)的；未來隨著盒馬、安鮮達(dá)等新零售企業(yè)的崛起、對(duì)于高標(biāo)倉庫的需求將持續(xù)增長(zhǎng)；

外遷

空港：由于天臺(tái)八路地區(qū)與石化大道缺少縱深發(fā)展空間，該區(qū)域向空港方向遷移趨勢(shì)明顯；空港區(qū)域?qū)⒊蔀槿轿锪魑鞅狈謸芎腿轿鞅盧DC的首選位置；

灃東：菜鳥、豐樹、萬科、嘉里由于位置優(yōu)越、價(jià)格過高、使得現(xiàn)有企業(yè)無法承擔(dān)增長(zhǎng)成本。該區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘泄才淦髽I(yè)、快運(yùn)分撥中心和新零售企業(yè)的首選地帶；

港務(wù)區(qū)：港務(wù)區(qū)由于建設(shè)用地的稀缺、已喪失成為區(qū)域分撥的先發(fā)優(yōu)勢(shì)、目前派昂、移動(dòng)、領(lǐng)鮮、愛菊、保稅區(qū)項(xiàng)目使得港務(wù)區(qū)想高端倉儲(chǔ)發(fā)展趨勢(shì)明顯；如新加坡訊通、出版業(yè)基地的工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)的原因；未來倉儲(chǔ)項(xiàng)目將不會(huì)在此落地；

趨勢(shì) duersi

2018年是分水嶺“大躍進(jìn)”式的發(fā)展使得西安倉儲(chǔ)業(yè)在短時(shí)間發(fā)生了巨變，這個(gè)階段的園區(qū)集中表現(xiàn)出了以下特點(diǎn)：

分水嶺

園區(qū)集中爆發(fā)，形成涇陽、臨潼、灃東、空港四個(gè)倉儲(chǔ)群落；

公共倉多以外資企業(yè)為主，自用倉多由房地產(chǎn)、鋼貿(mào)、醫(yī)藥類企業(yè)轉(zhuǎn)型做物流園區(qū)；

對(duì)園區(qū)收益預(yù)估過高、民營企業(yè)逐步退出

外資建設(shè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)缺乏物流行業(yè)相關(guān)背景；

園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)多設(shè)計(jì)為純倉儲(chǔ)類，欠缺對(duì)公路運(yùn)輸業(yè)態(tài)的考慮

招商運(yùn)營無策略，人才缺乏；迷信平臺(tái)的價(jià)值；

資金取得成本過高、園區(qū)投資財(cái)務(wù)成本高；