近年來，隨著中國居民收入水平的不斷提高，消費者對食品種類、質(zhì)量、營養(yǎng)，以及口味的多樣化消費需求也顯著增加。而新鮮的食品需要通過冷藏或冷凍的方式進(jìn)行運輸、加工、儲存和配送。有鑒于此，在旺盛的消費需求驅(qū)動之下，我國冷鏈物流行業(yè)正步入高速發(fā)展階段。

根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委和智研咨詢的數(shù)據(jù)顯示，中國冷鏈物流行業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。2020年其市場規(guī)模達(dá)到4,150億元，同比增長22.38%?？紤]到未來的發(fā)展?jié)撃?，預(yù)計到2025年，中國冷鏈物流行業(yè)的市場規(guī)模將進(jìn)一步增長至8,970億元（圖1）。

圖1：中國冷鏈物流行業(yè)市場規(guī)模和增速（2017年-2025年）

這種增長趨勢也反映在相關(guān)冷鏈企業(yè)注冊的數(shù)量和規(guī)模上。近年來，我國冷鏈物流相關(guān)企業(yè)注冊量呈上升趨勢。2020年受疫情影響，冷鏈物流需求大幅增加，冷鏈物流相關(guān)企業(yè)注冊量迅速上升至6,592家，2021年回落至5,527家（圖2）。

在目前冷鏈行業(yè)的構(gòu)成方面，現(xiàn)存冷鏈企業(yè)以中小型企業(yè)為主，占比99.28%

目前中國冷鏈企業(yè)的區(qū)域分布廣泛。2021年冷庫100強企業(yè)分布在23個省、市、自治區(qū)，其中近半數(shù)企業(yè)（41家）集中在華東地區(qū)（圖4）。

01行業(yè)驅(qū)動因素

推動中國冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的因素有很多，主要包括：

消費者購買力的提升；食品安全意識的提高；食物保障的持續(xù)重視；增值服務(wù)需求的增加；藥品運輸、儲存和配送需求日益增長等，盡管醫(yī)藥冷鏈服務(wù)需求量相對較小。

目前，食品的儲存和安全是中國冷鏈行業(yè)的重中之重，特別是在經(jīng)歷了新冠肺炎疫情之后，全國居民的健康和安全意識已普遍提高。

冷鏈行業(yè)將依靠現(xiàn)有的最新技術(shù)，以確保食品保持冷凍和/或新鮮的狀態(tài)，例如：

大數(shù)據(jù)；物聯(lián)網(wǎng)（IoT）；人工智能（AI）和機器學(xué)習(xí)；自動駕駛汽車；智能冷鏈貨架，以及冷鏈機器人。

食品加工與包裝

通常情況下，食品（無論是谷物，蔬菜，水果，乳制品還是肉類）都是批量到達(dá)中國農(nóng)業(yè)區(qū)附近的冷庫設(shè)施。為增加這些食品的附加價值，冷庫工作人員往往先進(jìn)行加工，然后再將食品重新包裝到較小的容器中。例如，水果經(jīng)過清洗、去皮、切片、混合（多種水果）以及定制包裝，最后再以高價批發(fā)給個體零售商或連鎖超市。

托盤定制

這是一項冷庫設(shè)施在初始運營階段提供的額外增值服務(wù)，目的是為了節(jié)省后續(xù)配送的時間和成本。通常情況下，承載食品的托盤到達(dá)倉庫時，倉庫操作員可以重組和定制托盤，以便后續(xù)與客戶的其他貨品一起配送。接下來，客戶就可以直接將托盤運送到他們的銷售點，如商店、餐館、超市等。

藥品

目前，中國需要冷鏈處理的藥品種類和數(shù)量正在不斷地增加，主要原因包括：公共醫(yī)療保健體系的推進(jìn)和改善；居民醫(yī)療保健意識的提高；居民醫(yī)療保健方面支付能力的提升，以及；新冠肺炎疫情的影響。

受疫情的影響，醫(yī)藥冷鏈物流市場規(guī)模大幅增長，2021年市場規(guī)模超4,800億元，同比增長23.3%，隨著人們對生命安全的重視，醫(yī)藥冷鏈?zhǔn)袌鲆?guī)模有望進(jìn)一步擴大，預(yù)計2022年規(guī)模將超過5,600億元（圖16）。

鑒于冷鏈藥品的特殊性，中國冷鏈運營商必須遵守一些嚴(yán)格的準(zhǔn)則，包括：按照建議的流程進(jìn)行包裝（如果是服務(wù)的一部分）和運輸；在倉庫儲存和運輸期間，將藥品貯藏在建議的溫度范圍內(nèi)。

02冷庫市場

目前，上海的空置率為 5.5%，是我們選定的中國七個城市中最低的，緊隨其后的是北京和深圳（圖19）。

鑒于對此類空間的持續(xù)需求，我們預(yù)計大部分供應(yīng)將被去化，并且由于可用租賃空間有限，優(yōu)質(zhì)冷鏈物流倉儲空間租金也會增加（圖21）。

行業(yè)投資

據(jù) RCA 數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地工業(yè)物流在2020年的投資交易宗數(shù)中排名第三，僅次于寫字樓和零售行業(yè)。在其27%的交易占比中，有98%的交易為“其他工業(yè)”，而冷鏈物流倉儲設(shè)施（錄得5 宗投資交易）占工業(yè)物流交易的 2%（圖 22）。

而在2021年，中國冷鏈物流倉儲設(shè)施的投資交易更為活躍。據(jù) RCA 數(shù)據(jù)顯示，中國工業(yè)物流在 2021年的投資交易宗數(shù)中位居榜首,占比37%，其中96% 的交易為“其他工業(yè)”，而冷鏈物流倉儲設(shè)施（錄得16宗投資交易）占工業(yè)物流交易的4%

2021年新增的冷庫投資區(qū)域不僅有南方的城市，而且還有北京、成都、石家莊和鄭州等一些內(nèi)陸城市。另外相比2020年，2021年的冷庫投資方不僅包括外資，一些內(nèi)資也相繼進(jìn)入市場。值得注意的是，2021年華平投資新宜中國對冷鏈物流園區(qū)和倉儲市場完成了6次投資交易。該機構(gòu)最近與另一家華平投資支持的機構(gòu)東久中國合并，成立了一家新經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施投資和服務(wù)運營商，東久新宜集團。

同時，在2021年年初，亞冷獲得高瓴資本的融資支持。黑石旗下房地產(chǎn)永續(xù)投資工具 BPP LifeScience 專門設(shè)立用以對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行長期投資，其中就包括冷鏈物流。

進(jìn)入2022年，麥格理基礎(chǔ)設(shè)施及有形資產(chǎn)及其合作伙伴嘉浩控股舉行了嘉浩美庫西安倉庫的開業(yè)儀式。嘉浩美庫中國由麥格理亞洲基礎(chǔ)設(shè)施基金二期與嘉浩控股合資成立，是一個集冷鏈與常溫儲存于一體的現(xiàn)代化倉儲服務(wù)平臺，項目主要布局于中國一、二線城市。這也進(jìn)一步反映了海外投資者對冷鏈物流倉儲投資投資熱情。

展望未來，考慮到推動中國冷鏈行業(yè)擴張的多重積極因素，我們預(yù)計投資者將持續(xù)增加對于中國冷鏈物流倉儲物業(yè)的關(guān)注。

03行業(yè)趨勢

為了減少冷庫設(shè)施的能源消耗和碳排放量，采取進(jìn)一步措施并實現(xiàn)碳中和至關(guān)重要。從整個建筑生命周期的碳排放來看，我們需要考慮冷庫設(shè)施在其生命周期內(nèi)所消耗的能源和水量。在思考這個問題時，必須對該建筑項目進(jìn)行多方面評估，其中包括：

設(shè)施擬議用途；設(shè)施擬議設(shè)計；設(shè)施擬議建筑系統(tǒng)、設(shè)備和機械；建筑材料的提??；建筑材料的加工和制造；新型建筑材料的運輸；設(shè)施建設(shè)；設(shè)施運營、管理和維護；設(shè)施的重復(fù)使用/拆卸（如果已知）；舊建筑材料的運輸；舊建筑材料的回收利用，以及；剩余舊建筑材料堆放地。

能耗

在冷庫的運營成本中，能源消耗是其中一項高成本的費用。然而，隨著物聯(lián)網(wǎng)（IoT）的不斷發(fā)展，冷庫運行和管理也將變得更加智能化，從而有效地解決高能耗的問題。

通過使用連接系統(tǒng)和建筑控制技術(shù)，業(yè)主/管理員可以及時、遠(yuǎn)程地向智能冷庫中的機器與設(shè)備發(fā)出調(diào)大、調(diào)小、開啟和關(guān)閉等控制指令。如果業(yè)主/管理員能夠正確且有效地使用智能系統(tǒng)，能源消耗則會隨之減少，費用成本也會相應(yīng)降低。使用無線建筑控制系統(tǒng)可以降低能耗和成本的領(lǐng)域包括：

空調(diào)和風(fēng)扇控制——無線建筑控制系統(tǒng)可以優(yōu)化空調(diào)和風(fēng)扇的高級調(diào)度和占用控制。智能冷庫并不需要全天候、全覆蓋提供制冷或供暖，而無線建筑控制系統(tǒng)（結(jié)合運動傳感器）的應(yīng)用可以使得冷庫僅在被占用區(qū)域提供制冷或供暖。

此外，排氣扇和散熱風(fēng)扇也可以根據(jù)實際使用需求遠(yuǎn)程開啟或關(guān)閉；能源需求——業(yè)主/管理員可以通過使用無線建筑控制系統(tǒng)，以自動化響應(yīng)實際需求，進(jìn)而在能源需求高峰期調(diào)低或關(guān)閉非優(yōu)先機器與設(shè)備的運作；

照明——無線建筑控制系統(tǒng)（同樣，與運動傳感器相結(jié)合）也可以幫助實現(xiàn)智能照明。通過調(diào)試、日光采集和調(diào)度，為智能冷庫的每個區(qū)域提供基于需求的最佳照明。在某些情況下，這樣可以節(jié)省90%的能耗成本;

插頭負(fù)載——據(jù)估計，辦公室總用電量的25%左右來自插頭負(fù)載?？紤]到這一點，智能冷庫也配備了許多可在閑置時隨時關(guān)閉的插頭，而無線建筑控制系統(tǒng)可以及時、遠(yuǎn)程地協(xié)助完成此項節(jié)能操作 。

智能軟件助力提升運營效率

智能冷庫會產(chǎn)生海量數(shù)據(jù)。通過使用最先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)施管理軟件進(jìn)行封裝和分析這些數(shù)據(jù)時，智能冷庫運營商和租戶們就可以優(yōu)化和提升冷庫空間的運營效率，包括其能耗表現(xiàn)。

通過使用先進(jìn)的智能物聯(lián)網(wǎng)建筑能源管理軟件，智能冷庫運營商和租戶們還可以發(fā)現(xiàn)耗能設(shè)備（例如，空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)）的運行差異，并及時執(zhí)行系統(tǒng)化的糾正措施。

04總結(jié)

鑒于報告中概述的行業(yè)驅(qū)動因素，中國冷鏈物流行業(yè)正步入高速發(fā)展階段。與此同時，這也將積極影響中國冷庫行業(yè)的市場規(guī)模和經(jīng)營績效。

未來幾年，中國冷庫市場預(yù)計將會迎來更多的倉儲空間供應(yīng)，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲存和分銷需求，同時亦迎合易腐類醫(yī)藥的儲藏訴求。

中國將致力于通過增強可持續(xù)發(fā)展能力，掌握先進(jìn)的集成技術(shù)，以及設(shè)計最佳的運營空間等方式，全面推動冷庫市場的高質(zhì)量發(fā)展。

最后，在可預(yù)見的未來，鑒于不斷增長的市場需求和日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施，中國冷庫投資也將持續(xù)升溫。